Come usare il calcolatore NettoHost: dai file dei portali al netto in tasca

Il calcolatore risponde a una domanda: quanto mi resta davvero dopo commissioni, IVA, contributi e imposte? Puoi usarlo in due modi: compilando i campi a mano, in un paio di minuti, oppure caricando i file dei portali per partire da numeri veri. Questa guida ti accompagna nel secondo caso, che è anche il più utile.

1. Procurati i file dei portali

Ogni portale ha un'area diversa, ma l'idea è sempre la stessa: cerca la sezione dei guadagni o delle finanze e scegli Esporta in formato CSV o Excel.

• Airbnb: lo storico delle transazioni, esportato in CSV. Se il portale limita il numero di righe per esportazione, scarica più file per periodi diversi.
• Booking.com: l'estratto delle prenotazioni (Reservation statements), di solito nell'area Finanze.
• Prenotazioni dirette: puoi caricare un file con arrivo, partenza e importo, oppure inserirle a mano nel calcolatore.

Scegli un periodo che copra l'anno che vuoi analizzare. Un consiglio: un solo file per portale è più semplice da gestire di tanti file parziali.

2. Caricali nel calcolatore

Premi il pulsante per scegliere i file e selezionali, anche più di uno insieme. Il calcolatore riconosce da solo le colonne principali: arrivo, partenza, notti, importo, commissione, stato.

Per ogni file compare un riquadro chiuso, con il nome del portale e una freccia. Aprilo solo se vuoi controllare le colonne riconosciute o correggerle. Se per un file mancano le commissioni, vedrai l'avviso «commissioni da controllare».

Il file resta nel tuo browser: i dati non vengono inviati a nessuno e, se ricarichi la pagina, ritrovi tutto. Se cambi dispositivo o browser, dovrai ricaricarli.

Non hai un file sottomano? C'è un pulsante per provare con dati di esempio.

3. Controlla cosa ha letto

Il riepilogo ti mostra, per ogni portale, soggiorni, notti, incasso lordo, commissioni e netto a notte. Controlla tre cose:

1. I totali tornano con quello che vedi sul portale.
2. Le prenotazioni annullate non sono contate: vengono saltate e le trovi nell'elenco «Righe non conteggiate».
3. Le commissioni sono quelle giuste. Se un file non le contiene, puoi inserire la percentuale a mano.

Il calcolatore calcola poi la commissione media ponderata: non è la media semplice tra i portali, ma pesa ogni portale per quanto incassi. Se il 70% del fatturato arriva da un portale al 15,5% e il 30% da uno al 16,5%, la media ponderata è 15,8%.

4. Usa i dati nel calcolatore

Con un clic imposti tariffa media, notti, durata media del soggiorno e commissioni nel calcolatore. Da qui in poi scegli:

• il regime fiscale (forfettario, semplificato, cedolare secca) e, nel forfettario, l'aliquota del 5% o del 15%;
• i costi che sostieni: commercialista, pulizie, spese varie;
• le spese fisse dell'immobile, se vuoi anche il rendimento.

Il riepilogo a destra si aggiorna subito: netto annuo, netto al mese, netto a notte e quanto trattengono imposte e contributi.

5. Leggi le sezioni

Scorrendo la pagina trovi nell'ordine:

• Dal lordo al netto, passo dopo passo: ogni voce del calcolo, con la formula.
• Confronto tra portali, a parità di netto: la tariffa da pubblicare su ogni canale per ottenere lo stesso netto, utile per decidere i prezzi. Ne parliamo in prenotazioni dirette o portali.
• Confronto tra regimi: il netto con ognuno dei regimi disponibili. Lo approfondiamo in cedolare secca o forfettario.
• Notti minime per pareggiare i costi: vedi il punto di pareggio.
• Tariffa consigliata per il netto desiderato: scrivi il netto che vuoi e ottieni la tariffa, come in come fissare la tariffa dal netto.
• Tariffa o occupazione: una griglia che incrocia prezzo e notti.
• Stagionalità: come distribuire le notti nei mesi e i prezzi per stagione.

6. Le analisi sui tuoi file

Quando carichi i file, compaiono sezioni in più:

• Autofatture e IVA sulle commissioni (per chi ha la partita IVA): l'elenco mese per mese, con la commissione e l'IVA da integrare. Vedi IVA sulle commissioni.
• Cassa o competenza: come cambia l'incasso se lo conti per mese di pagamento o di soggiorno.
• Proiezione a fine anno e soglie: dove arriverai a dicembre e, nel forfettario, quando raggiungeresti il limite di ricavi. Se l'anno è in corso, la parte dei mesi mancanti è una stima, e viene indicata con uno scenario prudente accanto a quello al ritmo medio.
• Calendario dell'occupazione: i giorni occupati, con le iniziali della settimana.
• Anticipo di prenotazione: con quanti giorni di anticipo prenotano di solito i tuoi ospiti.

Il pulsante «Usa il mio andamento per la stagionalità» compila i dodici mesi con le tue notti reali. Se l'anno non è finito, i mesi che mancano sono stimati: la tabella lo segnala.

7. Stampa, salva e porta al commercialista

In fondo trovi la stampa del prospetto, in PDF, con il riepilogo, i passaggi e la cifra finale evidenziata: il guadagno reale annuo se hai compilato il rendimento dell'immobile, altrimenti il netto annuo in tasca. Ogni pagina riporta il logo e l'indirizzo del sito.

C'è anche una scheda per il commercialista, con i soli dati utili per la dichiarazione. Mandagliela prima della scadenza, non dopo.

Gli errori più comuni

• Lasciare a zero i costi. Il netto è ottimistico finché non inserisci commercialista, pulizie e spese. Vedi la checklist.
• Fidarsi di una commissione vecchia. Controlla sul portale quale percentuale ti viene applicata oggi.
• Prendere la proiezione per un dato certo. È una stima: a fine anno conta quello che hai davvero incassato.
• Dimenticare le prenotazioni dirette, che non sono nei file dei portali.

Il calcolatore è una stima indicativa e non sostituisce un commercialista: usalo per capire dove stai andando e per arrivare dal professionista con i numeri già pronti.