Parti dai tuoi dati reali: carica i file dei portali
Hai già le esportazioni dei portali? Caricale qui e non devi digitare niente: da questi file nasce tutto il resto. Se non le hai, salta questa parte e compila a mano il calcolatore qui sotto. Carica l'esportazione (CSV o Excel) di Airbnb, Booking.com o di un altro gestionale, anche più file insieme (uno per portale): il sito somma tutto, mostra il quadro per portale, calcola notti, incassi e netto reale mese per mese e li confronta con la tua stima. Il file resta nel tuo browser e non viene inviato a nessuno.
Vanno bene i file CSV e i file Excel (.xlsx). I nomi delle colonne cambiano da un portale all'altro: il sito riconosce quelle principali (arrivo, partenza, notti, importo) e te le fa controllare. I file e i parametri restano salvati solo su questo browser (non vengono inviati a nessuno): per cancellarli usa «Rimuovi i dati» o «Azzera».
1 Regime fiscale
Scegli come dichiari i ricavi: cambia tutti i calcoli della pagina.
Codice ATECO di riferimento
ATECO 2025 (in uso dal 1° aprile 2025): 55.20.42 case e appartamenti per vacanze gestiti in forma imprenditoriale, 55.20.41 bed & breakfast.
Nella classificazione precedente (ATECO 2007) era 55.20.51. Il coefficiente di redditività è 40% per i servizi di alloggio, quello che usa il calcolo.
Il codice dipende da ciò che fai, non dal portale: l'affitto ordinario senza servizi rientra nella divisione 68 (ad esempio 68.20.09), il property manager che fattura una commissione ha il 68.32.01.
Fonti: Fiscozen, Fiscal Focus. Conferma il tuo codice con il commercialista o con la Camera di Commercio.
Media indicativa: 3,0%
Stipendio, pensione, altri affitti: l'IRPEF a scaglioni si calcola sul totale dei tuoi redditi, quindi i ricavi di questa attività partono da questo importo. Lascia 0 se è il tuo unico reddito. Conta per l'IRPEF e per il semplificato; nel forfettario e nella cedolare l'imposta è separata. Per le detrazioni usa il campo qui sotto.
Lavoro dipendente, familiari a carico, altre detrazioni: se le conosci, scrivi l'importo annuo (di solito è nel cedolino o nella dichiarazione). Il calcolo ne tiene conto solo per l'IRPEF che l'attività aggiunge ai tuoi altri redditi. Lascia 0 se non le conosci.
2 Tariffa, notti e costi
Inserisci tariffa lorda a notte e notti occupate; commercialista e spese sono facoltativi e vengono sottratti dal netto.
Prezzo lordo a notte pagato dall'ospite
Oppure indica l'occupazione in % (365 notti = 100%)
Il tuo compenso annuo, opzionale
Lavanderia, utenze, manutenzione… Le pulizie per soggiorno sono in "Altre voci".
Altre voci: pulizie per soggiorno e imposta di soggiorno
Serve a contare i soggiorni. Se 0, conto un soggiorno per ogni notte.
Costo di una pulizia a ogni check-out
Verifica la tariffa del tuo Comune
Per stimare l'imposta di soggiorno
L'imposta di soggiorno non è un ricavo: la incassi dagli ospiti e la versi al Comune, quindi non entra nel netto.
3 Commissioni dei portali
Spunta i portali da cui ricevi le prenotazioni. Con più di uno indica la quota di ciascuno: uso la commissione media ponderata.
Che prezzo mettere su ogni portale
Le tariffe qui sotto ti fanno guadagnare lo stesso netto su tutti i canali.
Dove va a finire il prezzo
Netto, commissioni, IVA e fisco per ogni canale
Prospetto per notte
Valori in € a notte| Voce | Airbnb | Booking | Expedia | Diretto |
|---|
Confronto tra regimi fiscali
Stessi ricavi, stessa commissione e stessi costi del calcolatore: quanto resterebbe in tasca con ciascun regime.
Stima indicativa. Per un'attività ricettiva extralberghiera: forfettario e semplificato richiedono la partita IVA, mentre senza partita IVA (solo se l'attività è davvero occasionale) si paga l'IRPEF a scaglioni sugli incassi meno le spese inerenti. Per la locazione breve senza partita IVA: cedolare secca (21% sul primo immobile, 26% sul secondo; dal terzo immobile dal 2026 scatta la presunzione d'impresa) sull'intero incasso, oppure IRPEF a scaglioni sul 95% dell'incasso; in entrambi i casi non si deducono i costi. Il semplificato usa le ipotesi della simulazione dedicata. Verifica sempre con il tuo commercialista.
Quante notti servono per pareggiare i costi
Con la tariffa e le commissioni impostate, il numero minimo di notti da vendere in un anno perché non ci rimetti: dopo commissioni, IVA, contributi, imposte, commercialista, spese e pulizie.
Il pareggio considera tutto ciò che hai inserito nel calcolatore. Se compili le spese fisse dell'immobile (mutuo, condominio, IMU, assicurazione, TARI, ammortamento) nella sezione «Rendimento dell'immobile», vedi anche le notti per coprire anche quelle. Il forfettario e il semplificato hanno contributi INPS fissi anche con pochi incassi, per questo servono alcune notti solo per iniziare a coprirli. Stima indicativa, non consulenza fiscale.
Che tariffa mettere per guadagnare quello che vuoi
Il calcolo al contrario: indica quanto vuoi avere netto in tasca e ti dico a che prezzo vendere ogni notte, con le notti, le commissioni e i costi che hai impostato.
Tariffa o occupazione? Il netto in ogni combinazione
Quanto cambia il netto annuo se alzi o abbassi la tariffa e vendi più o meno notti. La tua situazione attuale è evidenziata.
Forfettario o locazione breve: cosa ti conviene
Stessi ricavi, stesse notti e stessi costi: quanto ti resta con la partita IVA forfettaria e quanto con la locazione breve da privato (cedolare secca o IRPEF ordinaria). Fai scorrere i ricavi per vedere dove cambia la convenienza.
Stima indicativa che usa le impostazioni dei parametri (aliquota del forfettario, cedolare, addizionali, altri redditi). La locazione breve da privato vale per chi non svolge attività d'impresa: oltre quattro appartamenti per locazioni brevi nello stesso anno si presume l'attività imprenditoriale e serve la partita IVA. Con la cedolare secca i costi e le commissioni non sono deducibili. Fai verificare la scelta dal tuo commercialista.
Prezzo minimo per notte: fin dove puoi scendere
Ti arriva una richiesta last minute o un ospite chiede lo sconto? Qui vedi il prezzo sotto cui quella prenotazione in più ti fa rimetterci, tenendo conto di commissione del portale, IVA, pulizia e delle imposte che pagheresti in più.
Con «0» il prezzo di pareggio è quello sotto cui ti restano meno di zero euro in più. Il calcolo confronta il tuo anno con e senza la prenotazione aggiuntiva, quindi tiene conto di imposte e INPS marginali.
Imposta di soggiorno
Calcola quanto incassare dagli ospiti per conto del comune e quanto versare ogni trimestre. Non è un tuo ricavo né un costo: la riscuoti e la giri al comune, quindi non entra nel netto.
Tariffa, esenzioni e numero massimo di notti li decide il tuo comune: cerca il regolamento (di solito sul sito del comune). «0» = nessun limite di notti. Notti e durata dei soggiorni vengono dal calcolatore.
Stagionalità mese per mese
Come si distribuiscono le notti e gli incassi nell'anno, in base al tipo di località.
I profili sono indicativi. Il netto di ogni mese è ripartito in proporzione alle notti, perché imposte e INPS si calcolano sull'anno intero.
Tariffe e notti per stagione
Vendi a prezzi diversi durante l'anno? Inserisci notti e tariffa di ogni stagione: calcolo la tariffa media ponderata da usare nel calcolatore.
| Stagione | Notti vendute | Tariffa a notte (€) | Incasso lordo |
|---|---|---|---|
| Bassa stagione es. novembre – marzo | – | ||
| Media stagione es. aprile – giugno, settembre – ottobre | – | ||
| Alta stagione es. luglio – agosto, festività | – |
Dal reddito lordo al netto, passo dopo passo
Il reddito lordo si compila da solo dalla tariffa e dalle notti inserite in alto, ma puoi anche scriverlo a mano per una consultazione più veloce. Qui vedi ogni operazione, dalle commissioni all'ultima imposta.
Si compila da solo con tariffa × notti del riquadro in alto, ma puoi scrivere un importo a mano: punto per le migliaia e virgola per i decimali si inseriscono da soli.
Si compila con la commissione del portale spuntato in alto, ma puoi modificarla. Metti 0 se incassi direttamente.
Le opzioni del regime (aliquote, INPS, addizionali) si cambiano nel pannello in alto.
Stima indicativa che usa le stesse regole del confronto canali: include le detrazioni solo se le inserisci nei parametri (insieme agli altri redditi). Verifica sempre con il tuo commercialista.
Rendimento dell'immobile
Dal netto fiscale al guadagno reale: sottrai le spese fisse dell'immobile e scopri quanto rende rispetto al suo valore e in quanti anni rientri di un investimento.
Quanto vale oggi (o prezzo d'acquisto). Es. 150.000. Serve per il rendimento in %
Quanto hai speso per avviare l'attività, senza il prezzo della casa. Es. 12.000. Serve per sapere in quanti anni rientri
Somma delle rate annue
Spese condominiali ordinarie
Imposte sull'immobile
Polizza dell'immobile
Rifiuti e canoni fissi non legati agli ospiti
Arredi e lavori divisi per gli anni di vita: es. 12.000 € in 10 anni = 1.200
Le "Spese varie", la pulizia e il commercialista del calcolatore sono già sottratti dal netto: qui inserisci solo le spese fisse dell'immobile, per non contarle due volte. Con un mutuo, la rata comprende anche il capitale, che è un risparmio e non un costo. L'ammortamento non è un'uscita di cassa: inseriscilo solo se vuoi un rendimento che consideri anche l'usura di arredi e lavori. Stima indicativa.
Scadenzario fiscale
Date indicative per l'anno in corso: se cadono di sabato, domenica o in un giorno festivo slittano al primo giorno lavorativo. Possibili proroghe e regole locali: controlla sempre il calendario ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, dell'INPS e del tuo Comune.
Non perdere nessuna scadenza
Scarica le scadenze del tuo regime nel calendario del telefono, con un promemoria 3 giorni prima. Oppure ricevile per email.
Dal blog
Guide pratiche su fisco, commissioni e gestione degli affitti brevi.
Strumenti che fanno risparmiare tempo (e soldi)
Servizi che usano molti host per gestire prenotazioni, tasse e ospiti.
Domande frequenti
NettoHost calcola quanto resta in tasca da un affitto breve o da una struttura ricettiva: parte dalla tariffa a notte e dalle notti occupate, sottrae commissioni dei portali, IVA, costi, contributi e imposte secondo il regime scelto (forfettario, IRPEF senza partita IVA, cedolare secca).
Come si passa dal lordo al netto?
Dal ricavo lordo si tolgono le commissioni del portale e, se hai la partita IVA in forfettario, l'IVA da versare sulle commissioni dei portali esteri (autofattura). Poi si sottraggono i costi (pulizie, commercialista, spese varie) e si calcolano contributi e imposte del regime. Nella sezione "Dal reddito lordo al netto, passo dopo passo" vedi ogni passaggio.
Quale codice ATECO si usa per gli affitti brevi?
Per le case vacanza gestite in forma imprenditoriale il riferimento è il 55.20.42 (ATECO 2025), per i B&B il 55.20.41. Dipende da ciò che fai, non dal portale: conferma sempre il codice con un commercialista. Approfondisci nell'articolo dedicato.
Cosa succede se supero gli 85.000 € di ricavi?
Si resta nel forfettario fino alla fine dell'anno, ma dall'anno successivo si passa al regime ordinario o semplificato. Oltre i 100.000 € l'uscita è immediata. Il calcolatore ti avvisa e mostra una simulazione indicativa. Leggi l'approfondimento.
Cos'è l'IVA in reverse charge sulle commissioni dei portali?
I portali esteri fatturano la commissione senza IVA italiana: chi ha la partita IVA integra la fattura con l'IVA al 22% e la versa. Vedi la guida.
I miei dati vengono salvati?
I calcoli avvengono nel tuo browser e i valori che inserisci non vengono inviati ai nostri server. Se condividi un link del calcolatore, i valori sono contenuti nell'indirizzo. Dettagli nella informativa privacy.
Il risultato è una consulenza fiscale?
No: è una stima indicativa a scopo informativo. Aliquote e soglie possono cambiare e la tua situazione può avere particolarità. Fai verificare i numeri a un commercialista. Vedi le note legali.
Vuoi tenere il conto di entrate e costi?
Scarica gratis il registro Excel o il quaderno Word, con le stesse voci del calcolatore.