Airbnb, regole della casa dal 20 novembre 2026: cosa non puoi più chiedere agli ospiti

Se ospiti su Airbnb, entro poche settimane devi rivedere il tuo annuncio. Dal 20 novembre 2026 entra in vigore una nuova policy sulle regole della casa. In breve: puoi ancora fissare limiti chiari, ma non puoi più far fare all'ospite i lavori di una addetta alle pulizie.

Qui spieghiamo cosa cambia, cosa resta consentito e quanto può pesare sui tuoi conti.

Le date da ricordare

• Dal 20 ottobre 2026 sono disponibili nell'annuncio i nuovi strumenti per impostare regole e richieste.
• Dal 20 novembre 2026 la policy è in vigore e Airbnb può segnalare e penalizzare gli annunci non conformi.

Non è chiaro, dalle comunicazioni che abbiamo visto, come saranno trattate le prenotazioni già confermate prima di quella data. Nel dubbio, adegua l'annuncio subito e controlla le istruzioni nel tuo account.

Cosa non puoi più chiedere

La policy parla di richieste "ragionevoli". Non lo sono, tra le altre:

• lavare e riporre piatti e stoviglie;
• togliere le lenzuola dal letto o avviare una lavatrice;
• portare la spazzatura fuori dalla casa;
• rinunciare a un servizio che hai indicato nell'annuncio, per esempio il condizionatore.

Sono vietate anche le regole "sparse": se una condizione sta solo nei messaggi automatici, nel manuale di casa o su un cartello, per Airbnb non esiste. Tutto deve stare nella sezione dedicata dell'annuncio.

Anche i contratti da far firmare agli ospiti sono ammessi solo in casi limitati, per esempio quando li impone una norma o il condominio, per soggiorni mensili o per servizi opzionali.

Cosa puoi ancora chiedere

Qui sta la parte pratica. Puoi chiedere, in modo cortese, di:

• lasciare i piatti usati nel lavello;
• raccogliere gli asciugamani usati;
• separare i rifiuti nei contenitori interni;
• spegnere il condizionatore quando si esce.

La differenza è sottile ma importante: un gesto di cortesia sì, un compito che richiede tempo e impegno no.

Le sette regole standard

L'annuncio prevede sette regole da impostare una per una:

1. numero massimo di ospiti;
2. orari di silenzio;
3. eventi consentiti o no;
4. animali ammessi o no;
5. fumo, compreso lo svapo;
6. foto e riprese commerciali;
7. chiusura a chiave all'uscita, con eventuali indicazioni su dove lasciare le chiavi.

Le istruzioni per il check-out non hanno più una scheda separata: vanno nelle richieste, rispettando i limiti sopra.

Cosa succede se non ti adegui

L'editor dell'annuncio segnala le richieste non conformi e suggerisce come correggerle. Puoi anche fare ricorso. Se non cambi nulla, gli ospiti possono vedere un avviso sull'annuncio (per esempio che "include richieste di pulizia") e la visibilità può calare. Questo è il rischio vero: meno clic significa meno prenotazioni.

Dall'altro lato, se un ospite viola una regola durante il soggiorno, o dichiara prima dell'arrivo che lo farà, puoi cancellare senza costi né penalità.

Documenti degli ospiti: l'Italia fa eccezione

Alcune richieste di dati personali sono limitate. In Italia, però, la raccolta dei documenti per la comunicazione degli ospiti alla Questura è un obbligo di legge. Verifica nelle istruzioni di Airbnb come indicare la cosa nelle richieste e raccogli solo ciò che serve davvero. Per i tempi e le modalità vedi CIN, Alloggiati Web e sicurezza.

Quanto può costarti: un esempio

Prendiamo un appartamento con 100 soggiorni all'anno. Se oggi l'ospite avvia una lavatrice o sfila le lenzuola, tu risparmi alla addetta alle pulizie circa 15 minuti. Con un costo orario di 15 €, sono circa 3,75 € a soggiorno, cioè 375 € all'anno. È un esempio con numeri inventati, ma l'ordine di grandezza è questo.

Dal 20 novembre quel tempo ricade su di te o sulla tua collaboratrice. Hai due strade:

1. Ritoccare la tariffa di pulizia. Se passa da 50 € a 55 €, su 100 soggiorni incassi 500 € in più, ma controlla l'effetto sulla conversione: una tariffa più alta può far scegliere un altro annuncio.
2. Assorbirlo nella tariffa a notte. Con soggiorni medi di 3 notti, bastano circa 1,25 € a notte in più per coprire i 3,75 €. Per capire il netto, usa il metodo di tariffa a notte dal netto che vuoi.

Attenzione anche alla copertura danni: pulizie extra, piatti e rifiuti restano a tuo carico. Non contare su rimborsi.

Check-list da fare prima del 20 novembre

1. Apri ogni annuncio e imposta le sette regole standard.
2. Togli dalle richieste lavatrici, lenzuola, piatti, spazzatura e divieti sui servizi.
3. Sposta nell'annuncio le regole che oggi stanno solo nei messaggi o nei cartelli.
4. Rivedi i messaggi automatici: non devono contenere regole nuove.
5. Aggiorna l'accordo con chi fa le pulizie e calcola il tempo in più.
6. Ricontrolla tariffa di pulizia e prezzo a notte.
7. Se usi un contratto, verifica di rientrare nei casi ammessi.
8. Se usi un'app esterna o una registrazione online per l'ingresso, controlla che l'ospite possa entrare senza.

Per il check-in autonomo vedi anche check-in autonomo e serrature smart. Per ritrovare i costi che si accumulano, la checklist dei costi nascosti.

E gli altri portali?

La novità riguarda Airbnb. Gli altri canali hanno proprie regole: per le prenotazioni su altri portali o dirette, il contenuto del tuo annuncio e del tuo regolamento resta una scelta tua, nei limiti della legge e del buon senso. Se però vuoi un'esperienza uniforme, può convenire adottare le stesse regole ovunque.

Prima di decidere

Le regole dei portali cambiano spesso e i dettagli possono variare per tipo di struttura e Paese. Leggi sempre le comunicazioni nel tuo account Airbnb e, per gli aspetti fiscali di un'eventuale variazione di tariffa, confrontati con un commercialista. Per vedere quanto resta in tasca dopo commissioni e imposte, prova il calcolatore NettoHost.