Questa pagina spiega come funziona il calcolo e quali regole usa. È scritta per poterla controllare con il tuo commercialista: se una cifra qui sotto non corrisponde alla tua situazione, il risultato del calcolatore sarà diverso dal tuo.
Anno fiscale di riferimento: 2026. Le regole e gli importi sono aggiornati a ottobre 2026 e vanno ricontrollati a ogni cambio d'anno e a ogni nuova legge di bilancio.
Il percorso del calcolo
Dal fatturato lordo (tariffa media × notti, oppure gli incassi letti dai file dei portali) il calcolatore sottrae, nell'ordine:
- le commissioni dei portali (lette dal file oppure stimate con la percentuale indicata);
- l'IVA, se il regime la prevede;
- i costi inseriti: commercialista, spese varie, pulizie per soggiorno;
- i contributi INPS, dove dovuti;
- le imposte del regime scelto.
Quello che resta è il netto stimato in tasca. Le spese fisse dell'immobile (mutuo, condominio, IMU, TARI, assicurazione, ammortamento) si sottraggono solo nella sezione «Rendimento dell'immobile», per non contarle due volte.
Regole e importi usati
| Voce | Valore usato |
|---|---|
| Forfettario: coefficiente di redditività (servizi di alloggio) | 40% |
| Forfettario: aliquota sostitutiva | 5% o 15% (a scelta) |
| Forfettario: limite di ricavi | 85.000 € (oltre 100.000 € l'uscita è immediata) |
| IVA in autofattura sulle commissioni dei portali esteri (forfettario) | 22% |
| IVA sull'alloggio (semplificato) | 10%, scorporata dai ricavi |
| INPS commercianti: quota fissa | 4.611,64 € (3.000,17 € con riduzione) |
| INPS commercianti: minimale di reddito | 18.808 € |
| INPS commercianti: aliquote sulla parte eccedente | 24,48% fino a 56.224 €, poi 25,48% |
| IRPEF a scaglioni | 23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre |
| Addizionali regionali e comunali | 3% (modificabile) |
| Locazione breve con IRPEF: riduzione forfettaria del canone | 5% |
| Cedolare secca | 21% sul primo immobile, 26% sul secondo |
| Ritenuta dei portali sulle locazioni brevi | 21%, a titolo di acconto |
Locazione breve e numero di immobili
La locazione breve (contratti fino a 30 giorni, solo con pulizia e biancheria) può usare la cedolare secca o l'IRPEF a scaglioni. Dal 2026 il regime privato vale per non più di due immobili per anno d'imposta: dal terzo immobile si presume lo svolgimento di attività d'impresa, servono la partita IVA e l'iscrizione ai registri, e la cedolare secca non si applica. Fino al 2025 la soglia era di più di quattro immobili. Il calcolatore avvisa quando inserisci un terzo immobile.
Ritenuta del 21% dei portali
I portali che incassano o intermediano i pagamenti trattengono il 21% e lo versano al fisco: è un acconto, non un costo. Il calcolatore la stima sulla parte di lordo che passa dai portali (non sulle prenotazioni dirette) e la sottrae dall'imposta da versare. Per il dato esatto vale la certificazione che ricevi dal portale.
Regime semplificato e regime ordinario
Il calcolatore simula il regime semplificato. Per le imposte dirette il reddito d'impresa è lo stesso del regime ordinario (ricavi meno costi): cambiano soprattutto gli obblighi di contabilità, non l'imponibile. Per questo il regime ordinario non ha una voce a parte.
Detrazioni IRPEF
Le detrazioni non vengono calcolate dalle tue condizioni personali: se le conosci, le inserisci come importo annuo. Il calcolatore le applica solo alla parte di IRPEF che l'attività aggiunge ai tuoi altri redditi, perché la parte già coperta dai tuoi redditi usa già le detrazioni.
Acconti e saldo
Il primo anno non ci sono acconti e l'imposta si salda a giugno dell'anno successivo. Dal secondo anno gli acconti (giugno e novembre) anticipano l'imposta dell'anno e il saldo diventa la differenza. Il calcolatore ipotizza lo stesso reddito dell'anno prima e ripartisce gli acconti secondo le regole del regime: forfettario 50% e 50%, IRPEF e cedolare 40% e 60%. Le ritenute dei portali riducono sia saldo sia acconti.
Dove controllare
Le norme di riferimento sono la disciplina delle locazioni brevi (decreto-legge 50/2017), il regime forfettario (legge 190/2014), il testo unico delle imposte sui redditi per l'IRPEF e le novità della legge di bilancio 2026. Per i testi aggiornati vedi i siti ufficiali dell'Agenzia delle Entrate e dell'INPS.
Cosa il calcolatore non fa
- Non considera la tua situazione personale completa (detrazioni calcolate, bonus, regimi agevolati diversi).
- Non gestisce l'imposta di soggiorno come ricavo: se è compresa negli importi dei file, va esclusa.
- Non sostituisce la dichiarazione dei redditi né il parere del commercialista.
- Usa le regole del 2026 anche per anni passati, quando confronti più anni: gli importi di allora possono essere stati diversi.
Hai trovato un errore o una regola cambiata? Scrivici dalla pagina Contatti: lo verifichiamo e correggiamo.