Prima di chiederti quanto guadagni, vale la pena chiederti una cosa più semplice: da quale notte in poi inizi a guadagnare? Quel numero si chiama punto di pareggio. Sotto, lavori in perdita. Sopra, ogni notte in più lascia un margine. Conoscerlo ti dice se la tua tariffa regge, quanto rischi in un anno debole e quanta occupazione ti serve davvero.
Perché non basta dividere i costi per la tariffa
Il conto più ingenuo è: costi annui diviso tariffa. Sbaglia perché ignora tre cose.
- La commissione del portale si porta via una parte di ogni notte, e con la partita IVA si aggiunge l'IVA sulla commissione.
- Le imposte e i contributi non sono fissi né proporzionali. Il forfettario ha una quota fissa INPS (4.611,64 euro nel 2026) che paghi anche con pochi incassi. La cedolare, invece, cresce con il fatturato.
- I costi non sono tutti uguali. Alcuni sono fissi (commercialista, abbonamenti), altri dipendono dalle notti o dai soggiorni (pulizie, consumabili).
Un esempio con i numeri
Prendiamo un appartamento con queste ipotesi: tariffa media 120 euro a notte, commissione del 15,5%, costi fissi di 3.200 euro l'anno (commercialista, utenze, gestionali) e 15 euro a notte di pulizie e consumabili. Ecco quanto resta dopo tutto, a seconda delle notti vendute.
| Notti vendute | Netto con cedolare 21% | Netto con forfettario 5% |
|---|---|---|
| 30 | – 1.364 | – 5.342 |
| 60 | 472 | – 2.873 |
| 90 | 2.308 | – 404 |
| 120 | 4.144 | 2.008 |
| 150 | 5.980 | 4.405 |
Il punto di pareggio è la notte in cui il netto passa da negativo a positivo:
- con la cedolare circa 53 notti;
- con il forfettario circa 95 notti.
La differenza è la quota fissa INPS del forfettario. Con poche notti diventa un peso: è come un abbonamento da pagare comunque. Con tante notti, invece, il forfettario recupera, e a un certo punto supera la cedolare: lo vediamo in cedolare secca o forfettario.
Come cambia il pareggio con la tariffa
Stessi costi, tariffa diversa:
| Tariffa media | Pareggio cedolare | Pareggio forfettario |
|---|---|---|
| 100 euro | 66 notti | 119 notti |
| 120 euro | 53 notti | 95 notti |
| 150 euro | 40 notti | 74 notti |
Alzare la tariffa da 100 a 150 euro riduce il pareggio di circa il 40%. Ma alzare il prezzo troppo può ridurre le notti vendute: il pareggio ti dice qual è il margine di manovra.
Pareggio e spese fisse dell'immobile
Se l'immobile ha spese fisse proprie (mutuo, condominio, IMU, assicurazione), il pareggio si sposta in alto: devi coprire anche quelle prima di iniziare a guadagnare davvero. Ha senso calcolare due numeri, quello "costi e tasse" e quello "con spese fisse". Il secondo ti dice da quando l'immobile si ripaga, non solo da quando l'attività sta in piedi.
Come leggere il numero
- Pareggio vicino alle notti che prevedi: il margine è sottile. Un anno più debole ti manda in perdita.
- Pareggio a metà delle notti previste: hai un buon cuscinetto. Puoi permetterti di abbassare un po' la tariffa nei mesi deboli.
- Pareggio superiore alle notti realistiche: il conto non torna. Servono costi più bassi, una tariffa più alta o un altro regime. Vedi come fissare la tariffa dal netto che vuoi.
Una regola pratica: confronta il pareggio con le notti dei tuoi mesi peggiori, non della media. Se in un anno sfavorevole stai comunque sopra, sei al sicuro.
Come calcolarlo nel calcolatore
Nel calcolatore, nella sezione sul pareggio, trovi le notti minime per ogni regime, già con commissioni, IVA, contributi, imposte e costi che hai inserito. Per un conto più preciso inserisci pulizie e spese varie: li trovi elencati nella checklist dei costi nascosti.
Le cifre di questa pagina sono illustrative e partono da ipotesi semplici: ogni immobile ha costi diversi.
Discussione
Hai un dubbio o un'esperienza da condividere? Scrivila qui sotto. I commenti non sono consulenza fiscale: per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista.
I commenti sono gestiti da Disqus: caricandoli accetti che Disqus possa usare cookie e trattare i tuoi dati secondo la sua informativa.