I costi nascosti degli affitti brevi: la checklist da controllare

Il guadagno di un appartamento in affitto breve non è la tariffa per le notti. Prima di sapere quanto resta, vanno sottratte molte voci che a volte si scoprono solo a fine anno, quando è tardi per cambiare il prezzo. Questa checklist serve a trovarle prima.

Le voci da non dimenticare

Costi legati a ogni soggiorno

• Pulizie e cambio biancheria: spesso il costo più grande per chi ha soggiorni brevi. Se le addebiti all'ospite, ricordati che sul portale anche le pulizie pagano la commissione.
• Lavanderia o ricambio biancheria: lenzuola e asciugamani si consumano e vanno sostituiti, non solo lavati.
• Consumabili: caffè, carta, sapone, detersivi, sacchi per i rifiuti, kit di cortesia.

Costi che paghi in ogni caso, anche con casa vuota

• Utenze: luce, gas, acqua, internet e rifiuti. Con gli ospiti consumano di più, e la tariffa rifiuti per le utenze non domestiche può essere più alta.
• Condominio e spese fisse dell'immobile, come IMU quando dovuta, assicurazione e manutenzione ordinaria.
• Abbonamenti: gestionale, software di prezzo, serrature smart, sistema di check-in.

Costi legati ai portali e alla gestione

• Commissioni dei portali, che variano in base al portale e al tipo di tariffa. Spesso sono la voce più grande in assoluto, ne parliamo in commissioni Airbnb.
• IVA sulle commissioni, se hai la partita IVA: la trovi qui.
• Commercialista e adempimenti: contabilità, dichiarazioni, comunicazioni ai Comuni.
• Imposta di soggiorno: non è un costo ma una somma che incassi e riversi al Comune. Va tenuta separata dal tuo ricavo, ne parliamo in imposta di soggiorno.

Costi che arrivano a sorpresa

• Manutenzione e ricambi: piccoli danni, usura, elettrodomestici che si rompono prima perché usati di più.
• Danni e cauzioni: a volte non basta la cauzione, e le coperture dei portali hanno limiti e franchigie.
• Giorni vuoti: un calendario che ti costringe a tenere la casa pronta anche senza ospiti.
• Il tuo tempo: messaggi, accoglienza, imprevisti. Se oggi non lo conti, lo vedrai quando decidi di delegare.

Un metodo semplice: il costo per notte

1. Scrivi ogni voce in euro all'anno. Se non la conosci, stimala con la fattura dell'anno scorso e aggiungi un 10%.
2. Separa i costi per soggiorno (pulizie, biancheria) da quelli fissi (utenze, abbonamenti).
3. Dividi i costi fissi per le notti occupate che prevedi.
4. Aggiungi il costo per soggiorno diviso per la durata media del soggiorno.

Il risultato è il costo reale per notte. Se la tariffa non lo copre con un margine, il conto non torna.

Un esempio

Un appartamento con 150 notti occupate in 50 soggiorni da tre notti:

Con 38,73 euro di costo per notte, una tariffa di 100 euro ne trattiene 61,27 solo dopo i costi, prima di commissioni e imposte. Con meno notti il peso sale: con 100 notti i costi fissi pesano di più.

Gli errori più frequenti

• Contare solo i costi che vedi nel conto corrente: il tuo lavoro, le sostituzioni, il tempo no.
• Dimenticare i costi che non dipendono dalle notti: se la casa è vuota, utenze e abbonamenti restano.
• Non separare l'imposta di soggiorno: a fine anno sembra un incasso, ma non lo è.
• Non guardare ai mesi deboli: i costi fissi sono gli stessi tutto l'anno, i ricavi no.

Come usarla nel calcolatore

Nel calcolatore puoi inserire commercialista, pulizie e spese varie: il netto e il guadagno reale cambiano subito. Per capire da quante notti in su l'attività regge, guarda quante notti servono per pareggiare i costi.

Le cifre dell'esempio sono illustrative: ogni immobile ha i suoi costi.