La cedolare secca è il regime più semplice per chi affitta uno o due appartamenti per brevi periodi: un'imposta sostitutiva sull'incasso, senza partita IVA e senza contributi INPS. Dal 2026 le regole sono cambiate e vale la pena rivederle con calma, perché influiscono su quanto resta in tasca e su cosa devi fare con la dichiarazione dei redditi.
Cos'è e a chi si applica
La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro sul canone incassato. Per le locazioni brevi, cioè sotto i 30 giorni, si applica a chi affitta come persona fisica, fuori dall'attività d'impresa.
Dal 2026 le aliquote sono due:
- 21% per i redditi di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, da indicare in dichiarazione;
- 26% per l'altra unità, cioè la seconda.
Il tetto è di due immobili. Dal terzo immobile destinato alle locazioni brevi l'attività si presume svolta in forma d'impresa e la cedolare non si applica più: serve la partita IVA, come spieghiamo in quando serve la partita IVA.
Su cosa si paga
La base imponibile è l'intero canone incassato, senza abbattimenti: non puoi detrarre pulizie, utenze, commissioni dei portali o ammortamenti. Questo è il punto da tenere a mente quando confronti la cedolare con il forfettario: la cedolare pesa in proporzione al fatturato, non all'utile.
Un esempio: 30.000 euro incassati da un solo immobile, con commissioni dei portali al 15,5% (4.650 euro). L'imposta è il 21% di 30.000, cioè 6.300 euro, e non diminuisce per le commissioni. Netto prima dei costi: 30.000 − 4.650 − 6.300 = 19.050 euro.
Con la cedolare non c'è IVA da versare sulle commissioni dei portali esteri e non ci sono contributi INPS, perché non sei un'impresa.
La ritenuta del 21% dei portali
Se prenoti tramite un portale che incassa il pagamento, o interviene nel pagamento, il portale è tenuto a trattenere una ritenuta del 21% sull'importo, a titolo di acconto, e a versarla al fisco al posto tuo. Il portale deve anche comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti e rilasciarti la certificazione delle somme trattenute.
Punti da ricordare:
- È un acconto, non un costo aggiuntivo. La ritenuta scomputa l'imposta che dovrai pagare in dichiarazione.
- Si applica ai pagamenti passati dal portale, non alle prenotazioni dirette che incassi tu.
- Dipende dall'incasso: la base è l'importo su cui il portale interviene. Se ti arriva un payout al netto della ritenuta, la tua liquidità è più bassa dell'imposta finale.
Se il tuo regime è il 21% su un solo immobile, la ritenuta copre di fatto l'imposta sui pagamenti dei portali. Se applichi il 26% sul secondo immobile, resta una differenza da versare del 5% circa. Se la ritenuta supera l'imposta finale, si crea un credito.
Come si dichiara
- Raccogli le certificazioni delle ritenute che i portali ti inviano a inizio anno.
- Nella dichiarazione dei redditi, nel quadro dedicato alla cedolare secca, indichi i canoni incassati e scegli l'aliquota del 21% per l'immobile a cui spetta.
- L'imposta calcolata si confronta con le ritenute già versate: versi la differenza con il saldo e gli eventuali acconti, oppure la usi in compensazione.
- Includi nella dichiarazione anche gli incassi diretti, non coperti da ritenuta.
Per la scelta dell'immobile al 21% e per la compilazione conviene passare dal commercialista o da un CAF: sbagliare l'immobile o dimenticare le ritenute ha conseguenze sul saldo.
Quanto resta, in sintesi
| Voce | Esempio (30.000 euro, un immobile) |
|---|---|
| Incasso lordo | 30.000 |
| Commissioni dei portali (15,5%) | – 4.650 |
| Cedolare secca 21% | – 6.300 |
| Netto prima dei costi | 19.050 |
Nello stesso caso il forfettario al 5% lascia circa 19.346 euro e al 15% circa 18.607, ma con partita IVA, contributi INPS e IVA sulle commissioni: li confrontiamo in cedolare secca o forfettario.
Dove si sbaglia più spesso
- Pensare che la ritenuta sia il saldo. È un acconto: l'imposta finale si calcola in dichiarazione.
- Dimenticare le prenotazioni dirette, che non hanno ritenuta ma vanno dichiarate.
- Applicare il 21% a due immobili. L'aliquota ridotta vale per una sola unità.
- Non considerare i costi: la cedolare non li deduce, ma tu li sostieni comunque. Vedi la checklist dei costi nascosti.
Nel calcolatore
Nel calcolatore scegli la cedolare secca come regime: sotto i passaggi trovi il riquadro con la ritenuta del 21% già trattenuta dai portali, quanto è già stato versato e quanto resta da versare con la dichiarazione.
Le regole cambiano con le leggi di bilancio e con le circolari: per il tuo caso verifica con un professionista abilitato.
Discussione
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