IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking: l'autofattura spiegata

Chi apre la partita IVA per gestire affitti brevi scopre presto una voce che non esisteva quando affittava da privato: l'IVA sulle commissioni dei portali. Non la paghi ad Airbnb o a Booking, la versi tu allo Stato, e se non la metti in conto il netto che ti aspetti è più alto di quello vero.

Perché succede

Airbnb e Booking.com sono società con sede in altri Paesi dell'Unione Europea. La fattura che emettono per la loro commissione, quindi, non contiene IVA italiana. Quando il cliente è un'impresa o un professionista italiano, l'IVA non la applica chi vende ma chi compra: è il meccanismo dell'inversione contabile, in inglese reverse charge.

In pratica devi:

1. prendere la fattura (o il riepilogo) della commissione;
2. integrarla con l'IVA al 22%, cioè emettere un'autofattura o un documento di integrazione con il tipo documento previsto per gli acquisti di servizi dall'estero;
3. registrarla e versare l'IVA secondo i tempi del tuo regime.

Chi è tenuto e chi no

• Con partita IVA (forfettario, semplificato, ordinario): sì, l'integrazione è dovuta.
• Locatore privato in cedolare secca, senza partita IVA: no, non fai attività d'impresa e non c'è nulla da integrare.

È uno dei motivi per cui il confronto tra cedolare e forfettario non si fa guardando solo le aliquote: lo spieghiamo con i numeri in cedolare secca o forfettario.

Quanto pesa, in euro

L'IVA si calcola sulla sola commissione, non sull'intero incasso.

Su una singola prenotazione. Quattro notti a 160 euro più 70 euro di pulizie fanno un subtotale di 710 euro. La commissione al 15,5% è 110,05 euro e l'IVA al 22% su quella cifra è 24,21 euro. Se vuoi capire da dove viene la commissione, leggi come funzionano le commissioni di Airbnb.

Su un anno. La regola pratica è che l'IVA vale circa il 3,4% dell'incasso lordo se la commissione è del 15,5%:

Con un incasso di 30.000 euro sono più di mille euro l'anno: più dell'intera imposta sostitutiva del forfettario al 5% (369 euro nello stesso esempio).

È un costo o si recupera?

Dipende dal regime.

• Forfettario: non puoi detrarre l'IVA, quindi è un costo vero. Versi l'IVA e basta.
• Regime semplificato od ordinario: l'IVA sulle commissioni è di norma detraibile. La versi e la recuperi nella stessa liquidazione, quindi l'effetto sul netto è molto più contenuto.

Per questo, quando il forfettario sembra sempre vincente, conviene controllare se nel conto è entrata anche questa voce.

I tempi: il punto in cui si sbaglia

L'integrazione va fatta ogni mese (i portali emettono documenti mensili) e i termini sono ravvicinati: di norma l'integrazione entro il 15 del mese successivo e, per chi è in forfettario, il versamento dell'IVA entro il 16 del mese successivo. Le scadenze possono cambiare e dipendono dal tuo caso: chiedi al commercialista di indicartele e di ricordartele.

Due errori frequenti:

• Dimenticare un mese. Con più portali le fatture sono molte e si perdono facilmente.
• Usare la data sbagliata. Conta la data del documento del portale, non il giorno in cui ricevi il bonifico.

Come tenerla sotto controllo

1. Scarica ogni mese l'estratto delle commissioni da Airbnb e dalla extranet di Booking.
2. Passalo al commercialista entro i primi giorni del mese successivo.
3. Accantona subito il 3,4% circa dell'incasso lordo su un conto a parte: quando arriva la scadenza non ti coglie impreparato.
4. Carica i file dei portali nel calcolatore: nell'analisi trovi l'elenco delle autofatture mese per mese, con commissione e IVA da integrare.

Le cifre sono indicative e riguardano un caso semplice. Verifica sempre con un professionista abilitato.