Cedolare secca o forfettario: quale conviene davvero (con i conti)

Chi affitta per brevi periodi sente spesso dire che "il forfettario conviene sempre" oppure che "la cedolare secca è più semplice e basta". Nessuna delle due frasi è vera in generale. La risposta dipende da una cifra che quasi nessuno guarda: quanto fatturi in un anno. Qui la ricaviamo con i numeri, partendo dallo stesso caso e cambiando solo il fatturato.

Prima domanda: puoi davvero scegliere?

Dal 1° gennaio 2026 la legge di bilancio (legge 199/2025) ha fissato queste regole per le locazioni brevi, cioè sotto i 30 giorni:

• primo immobile: cedolare secca al 21%;
• secondo immobile: cedolare secca al 26%;
• dal terzo immobile: l'attività si presume imprenditoriale, serve la partita IVA e la cedolare non si applica più.

Con uno o due immobili sei di norma un locatore privato e la cedolare è la strada naturale. Il forfettario richiede la partita IVA: ha senso quando l'attività è organizzata come impresa (servizi, gestione continuativa) o quando gli immobili sono tre o più. Se sei nel mezzo, la qualificazione della tua attività va decisa con un commercialista, non a intuito. Ne parliamo anche in quando serve la partita IVA.

Come funzionano, in due righe

• Cedolare secca: paghi il 21% (o il 26%) sul canone incassato. Niente contributi INPS, niente IVA sulle commissioni dei portali, ma nessuna spesa deducibile.
• Forfettario: il fatturato viene moltiplicato per un coefficiente di redditività, che per i servizi di alloggio con ATECO 55.20.42 è il 40%. Su quel reddito paghi i contributi INPS e poi un'imposta sostitutiva del 15%, oppure del 5% per i primi cinque anni di attività se hai i requisiti. In più, con la partita IVA devi integrare con l'IVA al 22% le fatture di commissione dei portali esteri.

Lo stesso anno, un fatturato di 30.000 euro

Ipotizziamo 30.000 euro incassati dagli ospiti in un anno, con commissioni del portale al 15,5%. I valori INPS sono quelli 2026 per i commercianti: quota fissa 4.611,64 euro e aliquota del 24,48% sul reddito oltre i 18.808 euro.

Con il 5% il forfettario vince per circa 300 euro. Con il 15% perde per circa 440. A 30.000 euro siamo quindi quasi in pareggio, ed è la zona dove la scelta decide poco.

Il fatturato cambia il verdetto

Ripetiamo lo stesso calcolo a cinque livelli di fatturato. Le cifre sono il netto annuo prima dei costi di gestione.

Sotto i 30.000 euro vince nettamente la cedolare. Sopra i 45.000 il forfettario passa avanti, anche con l'aliquota al 15%. Con le ipotesi di questa pagina il pareggio cade a circa 28.000 euro con l'imposta al 5% e a circa 34.000 con il 15%.

Perché sotto i 30.000 euro il forfettario fa fatica

Il motivo è la quota fissa INPS: 4.611,64 euro l'anno, dovuti anche se l'attività rende poco. Con 10.000 euro di fatturato il reddito imponibile del forfettario è 4.000 euro, quindi di imposta non ne paghi nemmeno, ma il contributo fisso ti costa più del doppio di quanto avrebbe chiesto la cedolare (2.100 euro). Il forfettario somiglia a un abbonamento annuale: conviene quando lo usi molto.

Sopra i 18.808 euro di reddito imponibile, cioè intorno a 47.000 euro di fatturato, ai contributi fissi si aggiunge il 24,48% sulla parte eccedente. Anche così il peso complessivo cresce più piano di quello della cedolare, che è proporzionale al fatturato.

Cosa il confronto non dice

• I contributi non sono solo un costo. Pagando l'INPS maturi anni di contribuzione per la pensione. La cedolare non ne dà. Chi guarda il lungo periodo può ritenere il forfettario più utile anche a parità di netto.
• Esiste una riduzione del 35% dei contributi per i forfettari, da richiedere all'INPS: abbassa il costo fisso e sposta il pareggio verso fatturati più bassi. Verifica con il commercialista se ne hai diritto e le scadenze della domanda.
• Il 5% dura cinque anni e richiede i requisiti di nuova attività. Dopo, il confronto va rifatto con il 15%.
• I costi non cambiano il confronto. Né la cedolare né il forfettario permettono di dedurre pulizie, utenze o manutenzione: li sottrai tu per sapere quanto ti resta davvero.
• Il forfettario ha un tetto. Superati gli 85.000 euro di ricavi si esce dal regime dall'anno successivo, e oltre i 100.000 euro l'uscita è immediata. Per chi cresce è un confine da guardare.
• La partita IVA ha un costo di gestione: commercialista, adempimenti, integrazione delle fatture dei portali. La cedolare è molto più leggera.

Tre errori frequenti

1. Confrontare solo le aliquote. 21% contro 5% sembra una vittoria facile, ma l'aliquota del 5% si applica a una base molto più piccola e arriva dopo un contributo fisso.
2. Dimenticare l'IVA sulle commissioni. Con la partita IVA va versata l'IVA del 22% sulle commissioni dei portali esteri: a 30.000 euro sono più di mille euro.
3. Scegliere in base all'anno migliore. Se il fatturato oscilla, guarda la media di più stagioni: un anno debole con la quota fissa può costare caro.

Come fare il tuo confronto in due minuti

1. Apri il calcolatore e inserisci tariffa media, notti occupate e costi.
2. Scegli il regime e guarda il netto annuo, poi cambia regime e confronta.
3. Nella sezione di confronto dei regimi controlla anche come cambia il risultato se il fatturato sale o scende del 20%.
4. Porta il risultato al commercialista: l'attività imprenditoriale o no è una valutazione sua.

I conti di questa pagina sono semplificati: non includono altri redditi, detrazioni, acconti già versati né la tua posizione contributiva. Servono a capire dove stanno i punti di svolta, non a sostituire una consulenza.