Come fissare la tariffa a notte partendo dal netto che vuoi

Molti host fissano il prezzo guardando i concorrenti. Funziona poco se non sai quanto ti serve per arrivare a un certo guadagno: potresti copiare il prezzo di chi ha costi più bassi dei tuoi, o un regime fiscale diverso. Il ragionamento inverso è più affidabile: parti dal netto che vuoi in tasca e risali alla tariffa.

I tre passaggi

1. Scegli il netto annuo che vuoi in tasca, dopo commissioni, imposte e contributi. Se hai costi di gestione, scegli se il netto è prima o dopo di essi.
2. Stima le notti occupate con un obiettivo realistico, non ottimista. Un'occupazione del 40% sono circa 146 notti all'anno, il 55% circa 200.
3. Risali alla tariffa: dal netto torni al lordo aggiungendo commissioni, IVA sulle commissioni (se hai la partita IVA), imposte e contributi, poi dividi per le notti.

Il terzo passaggio è quello che si fa male a mano, perché le imposte non crescono in proporzione: per questo ti serve un conto, non una percentuale.

Un esempio con i numeri

Obiettivo: 15.000 euro netti all'anno, con commissioni dei portali al 15,5%, prima dei costi di gestione. Ecco quanto devi fatturare e quale tariffa serve a seconda delle notti:

I valori sono la tariffa media che devi pubblicare, comprensiva di commissione. Il fatturato annuo necessario è circa 23.600 euro in cedolare e 24.500 in forfettario al 5%.

Si vedono due cose.

• Le notti pesano più della tariffa. Passare da 120 a 200 notti abbassa la tariffa necessaria di circa 80 euro. Riempire il calendario vale quanto un forte aumento di prezzo.
• Il regime cambia la tariffa, non di molto a questi livelli. A 15.000 euro netti la differenza tra cedolare e forfettario al 5% è di circa 6 euro a notte. Cresce quando il fatturato sale: lo trovi spiegato in cedolare secca o forfettario.

Perché il prezzo non è un'aliquota

Un errore comune è aggiungere al netto desiderato la percentuale della commissione. Se vuoi 100 euro e la commissione è del 15,5%, non devi chiedere 115,50: la commissione si calcola sul prezzo pubblicato, quindi devi dividere per 0,845 e arrivare a circa 118,34 euro. Lo stesso vale, in modo più complesso, per le imposte. Lo spieghiamo meglio in commissioni Airbnb: come funzionano.

Aggiungi i costi, poi confronta con il mercato

Il conto sopra è prima dei costi di gestione. Pulizie, biancheria, utenze e commercialista si sommano: nella checklist dei costi nascosti trovi le voci da non dimenticare. Un metodo semplice è dividere i costi annui per le notti occupate e aggiungere il risultato alla tariffa.

Solo dopo guarda i prezzi dei concorrenti simili. Tre casi:

• Tariffa necessaria sotto il mercato: hai margine, puoi anche restare più bassa e riempire il calendario.
• Tariffa necessaria in linea: il conto torna, controlla solo di raggiungere le notti previste.
• Tariffa necessaria sopra il mercato: o abbassi l'obiettivo di netto, o riduci i costi, o devi dare agli ospiti qualcosa in più che giustifichi il prezzo. Alzare il prezzo senza motivo e restare vuota è il caso peggiore.

Prezzo unico o per stagione

La tariffa calcolata è una media sull'anno. In pratica la tua tariffa varierà: più alta in alta stagione, più bassa in bassa. L'importante è che la media ponderata sulle notti vendute non scenda sotto quella che ti serve. Il calcolatore, nella sezione di stagionalità, ti aiuta a verificarlo.

Come farlo nel calcolatore

Nel calcolatore, nella sezione della tariffa consigliata, scrivi il netto che vuoi e le notti previste: ti restituisce la tariffa per ogni regime e per ogni portale, già con commissioni, IVA e imposte. Poi prova a cambiare le notti e guarda quanto si muove la tariffa.

I numeri di questa pagina sono indicativi e non tengono conto di altri redditi o della tua posizione contributiva: servono a capire l'ordine di grandezza.