La commissione di Airbnb sembra una percentuale semplice, ma se non sai su cosa viene calcolata rischi di sottostimare quanto ti costa. Qui la scomponiamo con un esempio, poi vediamo come impostare il prezzo partendo dal netto che vuoi incassare.
Come funziona oggi
La maggior parte degli host paga una commissione del 15,5% solo a carico dell'host: gli ospiti non vedono un costo di servizio separato e il prezzo che imposti è quello che pagano, tasse escluse. Altri host pagano in genere tra il 14% e il 16%.
La base di calcolo è il subtotale della prenotazione, cioè:
- tariffa per notte moltiplicata per le notti;
- spese di pulizia;
- eventuali costi per animali o ospiti extra.
Le tasse, come la tassa di soggiorno, sono escluse. Quindi anche le pulizie pagano la commissione: se le addebiti all'ospite, la tua base cresce e la commissione con lei.
L'esempio, in euro
Quattro notti a 160 euro, pulizie 70 euro, nessun extra:
| Voce | Euro |
|---|---|
| Tariffa (4 × 160) | 640,00 |
| Pulizie | 70,00 |
| Subtotale | 710,00 |
| Commissione 15,5% | 110,05 |
| Quanto ricevi | 599,95 |
La commissione non è il 15,5% della tariffa ma del subtotale: 110,05 euro invece di 99,20. È una differenza di circa 11 euro a prenotazione.
E il vecchio modello con il 3%?
Fino a poco tempo fa esisteva un modello con commissione divisa: circa il 3% a carico dell'host e una commissione a carico dell'ospite. Per gli host indipendenti dell'Unione Europea è rimasto fino al 13 ottobre 2026, data del passaggio al nuovo modello; le prenotazioni già confermate mantengono i termini precedenti. Questa informazione cambia in fretta: controlla nel tuo account quale commissione ti viene applicata e da quando.
Quanto costa davvero, con la partita IVA
Se hai la partita IVA in forfettario, sulla commissione devi integrare l'IVA al 22% con l'autofattura (il reverse charge). Non ti viene trattenuta dall'incasso: la versi tu. Sull'esempio:
| Voce | Euro |
|---|---|
| Commissione | 110,05 |
| IVA al 22% sulla commissione | 24,21 |
| Costo totale | 134,26 |
| Peso sul subtotale | 18,9% |
Il 15,5% diventa quindi circa il 18,9% per chi ha la partita IVA. Un privato in cedolare secca non versa questa IVA. Ne parliamo in l'IVA sulle commissioni.
Come impostare il prezzo partendo dal netto che vuoi
Se vuoi incassare un importo preciso dopo la commissione, il prezzo da pubblicare è l'importo diviso per 0,845 (cioè 1 meno il 15,5%). Con la partita IVA in forfettario il divisore diventa circa 0,811, perché includi anche l'IVA sulla commissione.
| Netto che vuoi incassare | Prezzo da impostare (senza IVA sulla commissione) | Con IVA sulla commissione |
|---|---|---|
| 100 | 118,34 | 123,32 |
| 150 | 177,51 | 184,98 |
| 200 | 236,69 | 246,64 |
| 300 | 355,03 | 369,96 |
Ricorda che il prezzo va applicato al subtotale: se le pulizie sono incluse nel conto, entrano anche loro nel calcolo. Nell'articolo dal netto alla tariffa trovi un metodo passo passo.
Tre mosse per ridurre l'impatto
- Ragiona sul prezzo totale, non sulle singole voci. Pulizie, extra e animali rientrano nella base di calcolo: spostare un costo da una voce all'altra non cambia la commissione.
- Allunga il soggiorno medio. Con soggiorni più lunghi le pulizie pesano meno per notte e la commissione sul subtotale rende meno rispetto al ricavo totale.
- Valuta le prenotazioni dirette per i clienti che tornano: senza commissione del portale restano i costi del pagamento. Ne parliamo in prenotazioni dirette o portali.
Cosa controllare nel tuo account
- La percentuale di commissione applicata alla tua struttura.
- Se il tuo account è passato al modello con commissione solo a carico dell'host.
- Su quali voci si calcola: tariffa, pulizie, extra.
- Come vengono mostrati ricevuta e documenti contabili, da conservare per il commercialista.
Prova i tuoi numeri nel calcolatore: inserisci la tariffa, spunta Airbnb e leggi il netto dopo commissione, IVA e imposte.
I valori di questa pagina sono esempi e le condizioni dei portali cambiano: verifica sempre quelle in vigore nel tuo account.
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