Regolamento UE sugli affitti brevi e CIN: cosa cambia per B&B, affittacamere e case vacanze dal 2026

Se pubblichi la tua camera o il tuo appartamento su un portale, nel 2026 hai visto comparire richieste nuove: conferma il codice, verifica i dati della struttura, aggiorna l'annuncio. Dietro c'è un regolamento europeo, il 2024/1028, applicabile in tutti i Paesi dell'Unione dal 20 maggio 2026. Non è una legge fiscale e non cambia le tue imposte. È una norma sui dati, ma ha effetti pratici su chi ospita: B&B, affittacamere, case vacanze e locazioni turistiche. Vediamo che cosa dice e che cosa ti conviene controllare.

Che cos'è, in parole semplici

Il regolamento è stato adottato l'11 aprile 2024 e punta a una cosa sola: far sì che le autorità sappiano quanti alloggi turistici esistono, dove sono e quanto vengono usati. Per riuscirci chiede due cose.

1. Ogni unità deve avere un numero di registrazione unico, che compare negli annunci online.
2. Le piattaforme (Airbnb, Booking.com e simili) devono trasmettere ogni mese alle autorità dati standardizzati sulle prenotazioni che hanno concluso.

La Commissione europea la presenta come una prima fase, una base informativa su cui costruire le politiche future. Non fissa limiti di notti, non tocca la cedolare secca e non introduce nuovi tributi.

Il numero di registrazione e il CIN italiano

Il regolamento lascia ai singoli Stati la scelta se introdurre un obbligo di registrazione. In Italia questo sistema esiste già: è il CIN, codice identificativo nazionale, previsto dall'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 e gestito tramite la banca dati delle strutture ricettive del Ministero del Turismo. Chi ha il CIN, dal punto di vista pratico, ha già il suo "numero di registrazione".

Gli obblighi sul CIN restano quelli di prima: andare indicato in ogni annuncio e fuori dall'immobile. Se vuoi ripassare come si ottiene e le sanzioni, trovi tutto in CIN, Alloggiati Web e sicurezza. I codici regionali precedenti restano utili per gli adempimenti con la Regione, ma il riferimento per annunci ed esposizione è il CIN.

Che cosa viene registrato? Secondo le sintesi consultate, l'indirizzo, la tipologia di alloggio, il numero massimo di ospiti e di posti letto e i tuoi dati di contatto. Il registro pubblico, però, non deve mostrare i dati personali.

Che cosa devono fare i portali

Qui c'è la novità più concreta per te. Le piattaforme devono:

• permetterti di indicare se l'alloggio si trova in una zona dove la registrazione è obbligatoria e di inserire il numero nell'annuncio;
• fare controlli a campione e periodici sulla validità dei numeri;
• non tenere online gli annunci privi di un numero valido, quindi rimuoverli se non sono in regola;
• trasmettere i dati ogni mese, tramite un punto di ingresso digitale unico creato dallo Stato; per le piccole piattaforme la cadenza è trimestrale.

I dati trasmessi riguardano le notti, il numero di ospiti, il Paese di provenienza degli ospiti, il numero di registrazione, l'indirizzo e il collegamento all'annuncio. L'obbligo riguarda la piattaforma che ha concluso il contratto, non quella che ha solo mostrato l'annuncio.

Per te questo significa che un annuncio con un CIN mancante, sbagliato o non corrispondente ai dati della struttura può essere sospeso o rimosso. Per una struttura che vive di prenotazioni online, il rischio non è tanto la sanzione quanto qualche settimana senza visibilità in alta stagione.

B&B, affittacamere e case vacanze: sono dentro?

Il regolamento esclude esplicitamente alberghi e strutture simili, aparthotel, motel, ostelli e campeggi. Non nomina in modo esplicito i B&B, gli affittacamere e le case vacanze. Alcune associazioni di categoria parlano di una zona grigia e consigliano prudenza: finché non arrivano chiarimenti applicativi, conviene comportarsi come se il regolamento ti riguardasse, soprattutto se vendi sui portali.

In ogni caso, in Italia il CIN riguarda anche le strutture ricettive, non solo gli affitti brevi di appartamenti. La differenza tra "dentro" e "fuori" dal regolamento cambia quindi poco nella pratica quotidiana: il tuo CIN lo devi avere comunque.

Che cosa non è ancora chiaro

Meglio dirlo con onestà: alcuni punti sono ancora in corso di chiarimento.

• L'infrastruttura tecnica italiana. Le fonti segnalano che il flusso automatico dei dati, con specifiche tecniche comuni, non era ancora del tutto completato. Il CIN soddisfa in larga parte la logica del regolamento, ma il collegamento tecnico tra portali e autorità è un lavoro in corso.
• Le sanzioni specifiche per chi non rispetta il regolamento. Le sanzioni che conosci oggi derivano dalla disciplina nazionale sul CIN.
• L'autorità competente. Le fonti non indicano in modo univoco chi, in Italia, riceve materialmente i dati.

Se leggi in rete cifre diverse o scadenze nuove, controlla la data dell'articolo e la fonte: su questo tema circolano molte semplificazioni.

Cinque controlli da fare questa settimana

Un esempio concreto. Hai un B&B con quattro camere, vendi su due portali e sul tuo sito. Ecco che cosa verificare.

1. Il CIN è scritto uguale ovunque: in ogni annuncio dei portali, sul tuo sito, sui social e fuori dalla porta.
2. I dati in banca dati sono quelli veri: indirizzo, tipologia, numero di ospiti e posti letto. Se hai cambiato il numero di camere o la capienza, aggiorna.
3. Le richieste del portale hanno risposta: se ti arriva una mail che chiede conferma dei dati o del codice, rispondi nei tempi indicati.
4. Il tipo di struttura è coerente. Un B&B gestito in forma imprenditoriale e una locazione turistica in forma non imprenditoriale hanno regole diverse; l'annuncio deve riflettere la tua situazione reale.
5. Alloggiati Web e ISTAT sono in regola. I controlli sui dati aumentano, quindi le comunicazioni sugli ospiti e sulle presenze devono combaciare con le prenotazioni.

Perché ti riguarda anche se non cambia le tasse

Più i dati sono incrociati, più è facile confrontare i numeri dichiarati con quelli delle prenotazioni. Se in un anno una camera risulta occupata 180 notti, i ricavi che dichiari devono essere coerenti. Non è una novità fiscale, ma è un buon motivo per tenere in ordine il registro delle entrate: con il calcolatore puoi ricostruire i tuoi incassi e vedere quanto resta davvero dopo commissioni e imposte.

In sintesi

Il regolamento 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026 e riguarda soprattutto i portali: numeri di registrazione verificati, annunci non conformi rimossi, dati inviati ogni mese. Per te, che hai il CIN, la mossa utile è tenere coerenti codice, dati della struttura e annunci. Le regole di dettaglio dipendono dal tuo territorio e dal tipo di struttura: per il tuo caso verifica con il tuo Comune, con la Regione e con un commercialista.