Affitti brevi: quando serve la partita IVA (le regole dal 2026)

La domanda che molti proprietari si fanno è semplice: a che punto la mia attività smette di essere un'integrazione al reddito e diventa un'impresa? Dal 2026 la risposta è più netta di prima: dal terzo immobile destinato alle locazioni brevi.

La regola in una riga

Con la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) chi destina tre o più immobili alle locazioni brevi, cioè sotto i 30 giorni, è considerato imprenditore. Fino al 31 dicembre 2025 la soglia era il quinto immobile. La novità riguarda poche migliaia di unità su circa 500.000 case in affitto breve in Italia: la maggior parte dei proprietari non è toccata, ma chi ne ha tre o quattro lo è in pieno.

Cambia anche l'imposta: la cedolare secca si applica al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo. Dal terzo non si applica più.

Cosa si conta e cosa no

La presunzione guarda le unità immobiliari, non le prenotazioni né il fatturato. Alcuni casi per orientarsi, ricavati dalle indicazioni dei commercialisti che hanno commentato la norma:

Conta l'unità immobiliare intera: le stanze di uno stesso appartamento non si sommano.

Cosa cambia quando scatta la soglia

• Partita IVA e codice ATECO. Di solito 55.20.42 per le case e gli appartamenti per vacanze, 55.20.41 per i B&B. Ne parliamo nell'articolo sui codici ATECO.
• Contributi INPS come commerciante: nel 2026 la quota fissa è di 4.611,64 euro l'anno, più il 24,48% sul reddito oltre i 18.808 euro.
• Niente cedolare secca: il reddito si tassa con le regole d'impresa. Il regime forfettario, se hai i requisiti, è la via più semplice: coefficiente del 40% e imposta sostitutiva del 15%, o del 5% nei primi cinque anni.
• Contabilità e IVA sulle commissioni: con la partita IVA devi integrare con l'IVA al 22% le fatture dei portali esteri. Le spieghiamo in l'autofattura.
• Un nuovo CIN. Chi passa al regime d'impresa deve richiedere un nuovo codice identificativo nazionale: quello da privato non vale più. Le sanzioni indicate per un CIN non aggiornato vanno da 500 a 5.000 euro per immobile.

Quanto pesa, con un esempio

Tre appartamenti da 20.000 euro di incassi ciascuno, 60.000 euro in tutto, con commissioni del 15,5%. In forfettario:

Il prelievo non include le commissioni dei portali. Sono cifre prima dei costi di gestione, che in forfettario non si deducono. Il limite di ricavi da tenere d'occhio è 85.000 euro: con tre appartamenti da 28.000 euro ciascuno sei già lì.

Attenzione alla zona grigia sotto la soglia

La regola dei tre immobili è una presunzione assoluta: sopra la soglia sei imprenditore. Sotto, non significa automaticamente che sei un privato. Se organizzi un'attività continuativa con servizi tipici dell'impresa (pulizie di cambio, colazioni, accoglienza organizzata), la qualificazione può cambiare anche con uno o due immobili. È un punto che va deciso con un commercialista sulla base dei fatti, non di una regola a numero.

Cosa fare se sei vicino alla soglia

1. Conta le unità reali e annota la data in cui le hai messe in locazione breve.
2. Simula i due scenari nel calcolatore: cedolare per un immobile, forfettario per tre.
3. Parla con un commercialista prima di aggiungere il terzo immobile: i tempi per aprire partita IVA, iscriversi all'INPS e aggiornare il CIN sono parte del calcolo.
4. Verifica le regole locali. Alcuni Comuni e Regioni hanno norme proprie sulle strutture ricettive.
5. Aggiorna annunci e documenti: ogni annuncio deve riportare il CIN corretto.

Le regole cambiano con le leggi di bilancio e con le circolari: controlla sempre le istruzioni aggiornate dell'Agenzia delle Entrate prima di decidere.