Forfettario e affitti brevi: cosa succede se superi gli 85.000 €

Il regime forfettario è pensato per le piccole attività, e per questo ha un tetto di ricavi. Per chi gestisce affitti brevi o una struttura ricettiva è importante sapere in anticipo cosa succede quando ci si avvicina al limite, perché l'uscita cambia il conto in modo pesante.

Le due soglie

• Fino a 85.000 € di ricavi: si resta nel forfettario.
• Tra 85.000 e 100.000 €: si chiude l'anno ancora in forfettario, ma dall'anno successivo si passa al regime ordinario o semplificato.
• Oltre 100.000 €: l'uscita è immediata. Dal momento in cui superi la soglia l'attività esce dal forfettario e dalle operazioni successive si applica l'IVA.

Il limite si riferisce ai ricavi incassati nell'anno, non agli utili: i costi non si sottraggono. Se hai più attività con la stessa partita IVA o con codici ATECO diversi, i ricavi si sommano ai fini del limite.

Cosa cambia in pratica

Uscendo dal forfettario cambiano quattro cose, tutte insieme:

1. Si paga l'IVA. Sulle prestazioni di alloggio l'aliquota applicata di norma è il 10%. Va aggiunta ai prezzi o riduce il ricavo, e il calcolo dei prezzi cambia.
2. Il reddito diventa quello effettivo, cioè ricavi meno costi, non più ricavi per il coefficiente del 40%.
3. Le imposte sono quelle ordinarie: IRPEF a scaglioni con le addizionali, al posto dell'imposta sostitutiva del 5% o del 15%.
4. I contributi INPS si calcolano sul reddito effettivo.

Il lato positivo è che nei regimi ordinari i costi diventano deducibili: pulizie, utenze, ammortamenti, commissioni dei portali. Il lato negativo è che serve contabilità vera, e quindi un commercialista più presente.

Un esempio, per capire l'ordine di grandezza

Prendiamo 90.000 euro di incasso annuo, già sopra il limite, e guardiamo il netto prima dei costi con i due regimi. Il calcolo del semplificato qui non deduce nessun costo, quindi mostra il caso peggiore: con costi reali il divario si riduce.

Il forfettario trattiene l'11% circa dei ricavi, il semplificato più della metà se non hai costi da dedurre. Nella realtà un'attività con 90.000 euro di ricavi ha costi (pulizie, utenze, manutenzione, commissioni) che nel semplificato abbassano molto il reddito imponibile: il confronto vero dipende da quanto spendi. Per questo il salto non è mai automatico: serve rifare il conto con i tuoi costi.

I segnali da guardare per tempo

• Il cumulato dell'anno. Controlla ogni mese quanto hai incassato dall'inizio dell'anno. Il calcolatore, caricando i file dei portali, ti mostra la proiezione a fine anno e il mese in cui supereresti il limite.
• Le prenotazioni già confermate. Quelle per i mesi che mancano non sono ancora incassate, ma indicano dove stai andando.
• Le entrate di fine anno. Un anno che parte piano e finisce forte può sorprendere: una proiezione al ritmo medio può sottostimare o sovrastimare, per questo è utile anche uno scenario prudente.

Come comportarsi se sei vicino alla soglia

1. Parlane con il commercialista prima di dicembre, non dopo. Alcune scelte (come rimandare un incasso) hanno effetti fiscali e non sono sempre lecite: non farle da solo.
2. Valuta se ti conviene restare sotto. A volte lasciare una notte o un portale fuori dal calendario per evitare il passaggio costa più di quanto si risparmia. Dipende dai costi.
3. Preparati al regime ordinario: raccogli fatture e ricevute dei costi, anche se oggi non li deduci.
4. Tieni d'occhio i 100.000 euro: sopra quella cifra l'uscita è subito, con effetto sull'IVA già dalle operazioni successive.

Come simularlo

Nel calcolatore, con il regime forfettario e ricavi sopra gli 85.000 €, compare una simulazione indicativa del semplificato e il confronto con il forfettario. Fai sempre verificare i numeri al tuo commercialista: i dati reali dipendono da costi, altri redditi e posizione contributiva.