Quando apri la partita IVA per gli affitti brevi, il primo campo che ti viene chiesto è il codice ATECO. Sembra una formalità, ma da quel codice dipendono il coefficiente di redditività del forfettario, la contribuzione e, in alcuni casi, gli obblighi verso il Comune. Dal 2025 la classificazione è cambiata, e molte guide online ancora riportano i vecchi codici.
Il principio: conta ciò che fai, non dove pubblichi
Il codice ATECO non dipende dal portale su cui pubblichi l'annuncio (Airbnb, Booking o altri), ma dall'attività che svolgi davvero. Non esiste un codice "Airbnb". Esiste una differenza di fondo, la stessa che distingue un affittacamere da un proprietario:
- se metti a disposizione l'immobile e basta, l'attività somiglia a una locazione;
- se offri servizi di accoglienza (cambio biancheria, pulizie, assistenza agli ospiti, a volte colazione), somiglia a un'attività ricettiva.
I codici di riferimento
- 55.20.42: case e appartamenti per vacanze, gestiti con servizi di accoglienza (ATECO 2025).
- 55.20.41: bed & breakfast (ATECO 2025).
- 55.20.51: il codice usato prima, nella classificazione ATECO 2007, per affittacamere e case vacanza. Lo trovi ancora in molti documenti.
- Divisione 68 (ad esempio 68.20.09): affitto o gestione di immobili propri o in locazione, senza servizi. È la categoria della locazione ordinaria.
Perché la scelta conta
Per i servizi di alloggio il coefficiente di redditività del forfettario è il 40%: è la quota dei ricavi su cui si calcolano contributi e imposta. Per altre attività il coefficiente è diverso, quindi un codice sbagliato porta a un'imposta sbagliata.
Un esempio. Con 30.000 euro di ricavi e coefficiente al 40% il reddito imponibile è 12.000 euro. Se il tuo codice avesse un coefficiente diverso, la base cambierebbe di conseguenza e con essa contributi e imposta.
La scelta incide anche su:
- la gestione INPS: i contributi seguono la tua posizione contributiva, che dipende dal tipo di attività;
- le comunicazioni al Comune: per le strutture ricettive possono servire SCIA o comunicazioni specifiche, mentre la semplice locazione ha regole più leggere;
- il CIN e le norme di sicurezza, che valgono in ogni caso per le locazioni brevi.
Come orientarti
- Descrivi cosa offri davvero. Solo l'immobile, o anche pulizie, accoglienza, colazione?
- Guarda quanti immobili gestisci. Dal terzo immobile l'attività si presume d'impresa: ne parliamo in quando serve la partita IVA.
- Controlla la normativa regionale. Alcune Regioni classificano le strutture in modo specifico e richiedono requisiti diversi.
- Confermalo con un commercialista prima di aprire la partita IVA. Cambiare codice in seguito è possibile, ma comporta pratiche in più.
Gli errori più frequenti
- Scegliere un codice "per abitudine" copiandolo da un amico che ha un'attività diversa.
- Usare ancora il vecchio codice 55.20.51 senza verificare l'aggiornamento al nuovo ATECO.
- Scegliere la divisione 68 per sfuggire alle regole delle strutture ricettive quando in realtà offri servizi di accoglienza: se i fatti dicono altro, il codice non basta a cambiare l'attività.
Nel calcolatore
Il calcolatore usa il coefficiente del 40% per i servizi di alloggio. Se il tuo caso è diverso, il calcolo va adattato: confrontati con il commercialista.
Prima di aprire la partita IVA o cambiare codice, conferma la scelta con un professionista abilitato o con la Camera di Commercio.
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