Chi affitta casa per brevi periodi ha tre adempimenti che non c'entrano con le tasse ma che costano caro se si saltano: il CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura e i dispositivi di sicurezza in casa. Li mettiamo in ordine, con le scadenze e le sanzioni, così puoi usare questa pagina come lista di controllo.
1. Il CIN, il codice identificativo nazionale
Il CIN è un codice che identifica in modo univoco ogni unità abitativa data in locazione per brevi periodi o per finalità turistiche, e ogni struttura ricettiva. Lo prevede l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 (convertito dalla legge 191/2023). Riguarda chi affitta anche una sola porzione di casa, e vale sia se gestisci da solo sia se ti appoggi a un intermediario.
Le date da ricordare:
- il termine unico per ottenerlo è il 1° gennaio 2025;
- le sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025.
Come si ottiene
La domanda si presenta online sul portale della Banca dati delle strutture ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. Alla domanda si allega una dichiarazione sostitutiva con:
- i dati catastali dell'immobile;
- per chi affitta, l'attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.
Se hai già un codice regionale o provinciale (il CIR), l'ente territoriale lo ricodifica aggiungendo un prefisso, ma devi comunque entrare nel portale per completare i dati catastali. Se la tua struttura non compare, prima va registrata nella banca dati della Regione.
Dove va scritto
- all'esterno dell'immobile, in modo visibile, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici;
- in ogni annuncio, su qualsiasi canale: portali, sito personale, volantini.
Anche i portali e gli intermediari devono indicarlo negli annunci che pubblicano. Se sei già obbligato a esporre il codice regionale, esponi anche il CIN: uno non sostituisce l'altro.
2. La comunicazione degli ospiti alla Questura
Dall'articolo 109 del TULPS (il testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) discende l'obbligo di comunicare alla Questura le generalità di chi alloggia. La comunicazione si fa dal portale Alloggiati Web.
| Situazione | Termine |
|---|---|
| Soggiorno oltre le 24 ore | Entro 24 ore dall'arrivo |
| Soggiorno fino a 24 ore | Entro 6 ore dall'arrivo |
Gli obblighi si estendono, per effetto dell'articolo 19-bis del decreto-legge 113/2018, anche ai locatori con contratti di durata inferiore a 30 giorni. Per gli ospiti stranieri, la comunicazione su Alloggiati Web vale anche come adempimento previsto dall'articolo 7 del decreto legislativo 286/1998.
Le sanzioni per chi omette o falsifica la comunicazione sono penali: si arriva all'arresto fino a tre mesi o a un'ammenda fino a 206 euro per ospite, con possibilità di estinguere il reato pagando. Per il tuo caso chiedi conferma a un professionista.
Sul come identificare l'ospite (in presenza, in videochiamata, con la serratura smart) ci sono state novità importanti nel 2025: le riassumiamo in check-in autonomo, serrature smart e keybox.
3. Sicurezza in casa
Il citato articolo 13-ter prevede che gli immobili siano dotati di:
- dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio;
- estintori portatili, collocati in punti facilmente accessibili.
Il testo che abbiamo consultato non cita il rilevatore di fumo, ma metterlo costa poco e conviene comunque. Il controllo delle caratteristiche tecniche richieste (marcatura, manutenzione, numero e posizione) va fatto sul testo di legge e con un tecnico: qui ti diciamo solo che esiste l'obbligo.
4. Quanto si rischia
Dalle sintesi che abbiamo letto:
| Violazione | Sanzione indicata |
|---|---|
| Affitto o gestione senza CIN | da 800 a 8.000 euro |
| CIN non esposto o non indicato negli annunci | da 500 a 5.000 euro per unità, con rimozione dell'annuncio |
Le sanzioni non si sommano a quelle regionali per la stessa condotta. Una fonte riporta come limite minimo 500 euro per l'affitto senza CIN: se ti interessa l'importo esatto, verificalo sul testo di legge.
5. Altri adempimenti che dipendono da dove sei
Questi non sono nazionali: cambiano da Comune a Comune e da Regione a Regione, quindi controlla sempre il sito del tuo Comune.
- Tassa di soggiorno: dove è istituita, va incassata, dichiarata e versata al Comune con le scadenze che questo stabilisce.
- Comunicazioni alla Regione e all'ISTAT sulle presenze, dove richieste.
- Segnalazione di inizio attività o altre comunicazioni al Comune per l'uso ricettivo.
- Regole del condominio e regolamenti locali, comprese quelle sulle keybox.
Lista di controllo
- Hai il CIN, ed è scritto nell'annuncio e fuori dall'immobile?
- Gli ospiti vengono comunicati su Alloggiati Web entro 24 ore (6 per le notti singole)?
- In casa ci sono estintore e rilevatori di gas e monossido?
- Hai verificato con il Comune tassa di soggiorno, comunicazioni e regole locali?
- Se affitti più di un certo numero di immobili, hai riflettuto sul passaggio all'attività d'impresa? Ne parliamo in quando serve la partita IVA.
I costi di questi adempimenti (consulenze, dispositivi, tempo) rientrano nei costi da inserire nel calcolatore.
Le regole cambiano spesso: questa pagina riassume fonti secondarie e non sostituisce la lettura dei testi ufficiali né il parere di un commercialista o di un consulente.
Discussione
Hai un dubbio o un'esperienza da condividere? Scrivila qui sotto. I commenti non sono consulenza fiscale: per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista.
I commenti sono gestiti da Disqus: caricandoli accetti che Disqus possa usare cookie e trattare i tuoi dati secondo la sua informativa.