Manovra 2027 e cedolare secca: cosa cambia per chi affitta (e cosa resta com'è per gli affitti brevi)

Il 28 ottobre 2026 il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio per il 2027. Tra le misure più commentate c'è la cedolare secca più bassa sui canoni concordati. Se hai un appartamento che affitti a notti, la domanda è inevitabile: cambia qualcosa anche per me? Vediamo che cosa c'è nella bozza, che cosa non c'è e perché conviene non muoversi d'istinto.

Un punto fermo: è ancora una bozza

Il testo approvato dal Governo è una prima stesura. Ora passa al Parlamento, che deve approvare la legge di bilancio entro il 31 dicembre, e nel frattempo può essere modificato. Tutto quello che leggi in questo articolo si riferisce alla bozza di ottobre 2026 e va riletto quando arriverà il testo definitivo.

Che cosa prevede la bozza sulla cedolare secca

Per i contratti di locazione a canone concordato, cioè quelli con affitto contenuto entro i limiti fissati dagli accordi locali, la bozza prevede:

• l'aliquota della cedolare secca che scende dal 10% al 5%;
• un'aliquota dell'1% se l'inquilino ha meno di 36 anni al momento della firma (il comunicato ufficiale parla di inquilini "fino a 35 anni": è la stessa soglia, detta in modo diverso);
• una durata dell'agevolazione dal 2027 al 2031, ma solo per i contratti stipulati nel 2027.

Quest'ultimo punto è importante. I contratti già in corso restano al 10%, e secondo le sintesi consultate l'aliquota ridotta non vale per le proroghe e i rinnovi fatti nel 2027, né per i nuovi contratti che prendono il posto di locazioni interrotte in anticipo (è una norma antielusiva). Il comunicato ufficiale accenna anche a un'estensione della cedolare agli immobili commerciali, ma i dettagli (dimensioni e aliquote) variano da una fonte all'altra: sono in corso di chiarimento.

E gli affitti brevi?

Nel comunicato del Consiglio dei ministri non si parla di locazioni brevi, e nelle sintesi che abbiamo letto non risultano modifiche alle regole che già conosci. Restano quindi quelle in vigore dal 2026:

• 21% per una sola unità immobiliare destinata a locazioni brevi;
• 26% per la seconda;
• dal terzo immobile l'attività si presume svolta in forma d'impresa, con partita IVA.

Se vuoi il dettaglio, lo trovi in cedolare secca sugli affitti brevi e in quando serve la partita IVA. Se nel testo definitivo comparissero modifiche, aggiorneremo queste pagine.

Un confronto con i numeri (solo a titolo di esempio)

Per capire l'ordine di grandezza, mettiamo a confronto due scenari molto semplificati per lo stesso appartamento, nel 2027 e ipotizzando che la bozza resti com'è.

Affitto breve, un solo immobile. Incassi 24.000 euro in un anno. Le commissioni dei portali, ipotizzate al 15%, valgono 3.600 euro. La cedolare al 21% vale il 21% di 24.000, cioè 5.040 euro. Restano 24.000 − 3.600 − 5.040 = 15.360 euro, prima di pulizie, utenze, biancheria e altri costi.

Canone concordato, contratto nuovo del 2027. L'affitto è 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l'anno. Con la cedolare al 5% l'imposta è 480 euro e restano 9.120 euro. Con l'1%, se l'inquilino ha meno di 36 anni, l'imposta è 96 euro.

Guardando solo la cifra finale, l'affitto breve rende di più. Ma il confronto non è completo: nel lungo periodo non hai commissioni, pulizie a ogni cambio ospite né periodi vuoti tra una prenotazione e l'altra, e l'impegno di gestione è molto minore. Nel breve periodo, invece, i costi nascosti pesano: li trovi nella checklist dei costi nascosti. Per calcolare il tuo caso con i tuoi numeri puoi usare il calcolatore.

Chi dovrebbe prestare attenzione

• Chi ha due immobili e paga il 26% sul secondo, e sta valutando se uno dei due possa passare a un contratto lungo.
• Chi ha un immobile poco redditizio a notti (poca domanda, molti mesi vuoti) e cerca un'entrata più stabile.
• Chi gestisce una casa vacanze o un affittacamere con unità separabili: alcune potrebbero essere destinate a un uso diverso. Qui occorre però verificare la normativa regionale e comunale, perché il cambio di destinazione d'uso e le regole sull'uso ricettivo cambiano da territorio a territorio.

Cambiare tipo di contratto ha conseguenze che vanno oltre l'aliquota: durata, regole sull'affitto concordato nel tuo Comune, rapporto con l'inquilino, eventuale chiusura delle posizioni aperte per l'attività ricettiva. Non esiste una scelta valida per tutti.

Che cosa fare adesso

1. Non cambiare nulla sulla base della bozza. Aspetta il testo approvato dal Parlamento, di solito a fine dicembre.
2. Controlla se nel tuo Comune c'è un accordo per il canone concordato e quali sono i canoni massimi: senza accordo locale la misura non è utilizzabile.
3. Fai i conti con i tuoi numeri reali del 2026, non con stime: incassi, commissioni, ritenuta dei portali e costi.
4. Parlane con il commercialista prima di decidere, soprattutto se hai più immobili o una struttura ricettiva.

Le norme di una legge di bilancio possono cambiare fino all'ultimo: per il tuo caso verifica sempre con un professionista abilitato, e riguarda l'articolo quando sarà approvato il testo definitivo.